Att bo i bostadsrätt

Vad menas med en bostadsrätt?

Begreppet bostadsrätt används ofta i dagligt tal för att beteckna den lägenhet, villa eller det radhus man äger, men det är viktigt att komma ihåg att när man köper en bostadsrätt köper man ingen fysisk lägenhet eller någon andel i en fastighet, utan genom medlemskapet i bostadsrättsföreningen så får man som bostadsrättshavare endast rätten att nyttja en viss bostad utan begränsning i tid, under förutsättning att man uppfyller sina skyldigheter gentemot föreningen. Det innebär att man tillsammans med sina grannar är medlem i en ekonomisk förening och det är föreningen som äger byggnaderna, marken, bostäderna, de gemensamma utrymmena osv. Som bostadsrättshavare kan man därmed vara med och påverka vad som skall hända med huset man bor i, de gemensamma utrymmena i form av tvättstugor, trapphus osv samt föreningens mark inklusive parkeringsplatser, lekplatser, gräsmattor osv. Att bo i en bostadsrättsförening innebär med andra ord att man tillsammans med andra får möjlighet att utveckla sitt boende på bästa sätt. Styrelsen i bostadsrättsföreningen har uppdraget att se till att bostadsrättsföreningen förvaltas på bästa sätt, men alla medlemmar är gemensamt ansvariga för att boendet fungerar bra.

Medlemskap i föreningen

När man köper en bostadsrätt måste man söka medlemskap  i bostadsrättsföreningen och det är föreningens styrelse som godkänner nya medlemmar. En överlåtelse av en bostadsrätt blir giltig först när medlemskapet för köparen av bostadsrätten har beviljats av styrelsen. Styrelsen kan inte neka medlemskap utan att ha mycket goda skäl för det och om styrelsen inte skulle godkänna ett medlemskap kan frågan prövas i hyresnämnden. För att kunna godkänna juridiska personer som medlemmar, måste detta godkännas enligt föreningens stadgar.

Vem äger bostadsrättsföreningen?

En bostadsrättsförening förvaltas gemensamt av dess medlemmar och medlemmarna ansvarar för att föreningen fungerar och drivs på bästa sätt.

Man betalar ingen hyra

Eftersom man inte hyr sin bostadsrättslägenhet så betalar man heller inte någon hyra. Man betalar istället en avgift till föreningen, vilket oftast benämns års- eller månadsavgift, som är till för att täcka de gemensamma kostnader föreningen har. På samma grund är man heller ingen hyresgäst utan man är medlem och innehar en bostadsrätt och ansvarar för föreningen ihop med övriga medlemmar.

Vad betalar man för?

Som medlem har man inte bara del i bostadsrättsföreningens tillgångar utan även del i skulderna. Alla i föreningen måste därför ta sitt ansvar. Man har ett särskilt ansvar för den bostad man bor i, men man har också ansvar för fastigheten som sådan och kringmiljön.

Som medlem i föreningen betalar man vad det kostar att bo till självkostnadspris och man kan själv påverka kostnaderna genom att spara på värme, vatten, el etc. Man har även gemensamt ansvar att vårda och sköta föreningens egendom, hålla rent och snyggt och följa föreningens antagna regler.

Styrelsen förvaltar föreningen

Föreningens styrelse består av medlemmar i föreningen som har valts av övriga medlemmar på föreningsstämman och därmed tagit på sig ansvaret att sköta föreningens förvaltning. Styrelsen har uppdraget att se till att bostadsrättsföreningen förvaltas på bästa sätt, men viktigt att komma ihåg är att alla medlemmar är gemensamt ansvariga för att boendet fungerar bra. Som medlem är det viktigt att vara medveten om regelverket i föreningen, dvs. föreningens stadgar, för att veta vilka rättigheter och skyldigheter medlemmarna respektive föreningen har. Notera även att föreningens stadgar alltid gäller före information som styrelsen delar ut muntligen eller skriftligen.

När det gäller nybildade bostadsrättsföreningar så finns det speciella paragrafer i stadgarna för hur styrelsen tillsätts i början. I Er förening säger stadgarna att fram till ett år efter godkänd slutbesiktning av samtliga bostadslägenheter i föreningen, så utser Titania Fastighetsholding AB, 556847- 0875, samtliga styrelseledamöter och i förekommande fall suppleanter, med undantag för en ordinarie styrelseledamot i interimsstyrelsen. Sistnämnda styrelseledamot skall väljas av föreningens medlemmar på föreningsstämman under år 2016. Styrelseledamöter och suppleanter som Titania Fastighetsholding AB utser behöver inte vara medlemmar i föreningen. Titania Fastighetsholding AB har även rätten, men inte skyldigheten, att utse styrelseledamöterna under år 2 efter godkänd slutbesiktning.

Det är interimsstyrelsen som har upprättat den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen, där fakta om föreningens ekonomi tas upp. Den ekonomiska planen är godkänd av Boverket samt registrerad hos Bolagsverket, vilket krävs för att upplåtelseavtalen för bostadsrätterna kan undertecknas av köparna och av föreningen.

Medlemmarna bestämmer
gemensamt via föreningsstämman

Alla medlemmar i en bostadsrättsförening har rösträtt på den årsstämma som hålls en gång per år i enlighet med det som står i stadgarna. På årsstämman beslutar man gemensamt kring ärenden som rör föreningen, det är därför mycket viktigt att man som medlem engagerar sig, är med vid årsstämman och aktivt deltar i gemensamma beslut. Var aktiv, skriv förslag, så kallade motioner till stämman och var med på årsstämman. Observera att det endast kan tas beslut i frågor som kommit via motion till stämman, man kan alltså inte ta upp en oanmäld fråga och förvänta ett beslut på samma stämma. Kom ihåg att det är medlemmarna som gemensamt äger föreningen och som tillsammans fattar beslut på stämman.

På årsstämman så går man igenom de punkter som krävs att föreningsstämman avhandlar enligt föreningens stadgar och gällande lagstiftning. Bland annat så redovisar styrelsen för den ekonomiska ställningen i föreningen och man går igenom årsredovisningen för föregående år. Stämman beslutar bland annat om huruvida styrelsen skall få ansvarsfrihet och stämman utser även en ny styrelse och revisor för kommande år. För övriga punkter som skall behandlas på årsstämman, se föreningens stadgar.

Vem ansvarar för vad?

En av de viktigaste skillnaderna mellan bostadsrätt och andra boendeformer är att bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna delar på ansvaret för reparationer och underhåll av bostäderna, trots att det är bostadsrättsföreningen som rent juridisk äger marken och byggnaderna och bostadsrättshavaren endast har nyttjanderätt till bostaden. Som bostadsrättshavare bör man därför vara medveten om vilket ansvar bostadsrätts-havaren respektive bostadsrättsföreningen har för reparationer och underhåll, utifrån föreningens stadgar och då främst § 12.

Det är bostadsrättshavaren som ansvarar för bostadens inre underhåll så att bostaden hålls ”i gott skick” som det står i stadgarna. Detta innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för att genomföra löpande underhåll och reparationer av de delar av bostadsrätten och utrymmen som tillhör bostadsrätten och som faller på bostadsrättshavarens ansvar enligt gällande stadgar. Bostadsrättsföreningen ansvarar för det underhåll som inte faller på bostadsrättshavarna enligt stadgarna.

Generellt är det så att för mindre reparationer och åtgärder inne i lägenheten så behöver bostadsrättshavare inte be styrelsen om lov, detta gäller t ex ommålning, tapetsering, inläggning av nytt golv. Gäller det dock större ingrepp i bostaden eller på befintliga installationer, så måste alltid styrelsen godkänna detta först och i vissa fall måste även föreningen få ett godkänt bygglov från kommunen för att kunna genomföra förändringen.

Om bostadsrättshavaren åsidosätter sina skyldigheter  att vårda och underhålla bostadsrätten så att denna hålls ”i gott skick” i enlighet med stadgarna, kan det få till följd att nyttjanderätten av bostaden kan komma att anses förverkad. När man som bostadrättshavare är osäker på vem som är ansvarig för underhåll och reparationer för en del av bostaden eller en installation, är det därför alltid bättre att kontakta styrelsen innan några förändringar görs, för att få tydligt svar vem som är ansvarig.

Som bostadsrättshavare har man även en skyldighet att se till att bostadsrätten endast används till det den är avsedd för i enlighet med föreningens stadgar.  Brott mot dessa regler kan få    till följd att nyttjanderätten till bostadsrätten anses förverkad, dvs att man förlorar rätten att bo i lägenheten och man måste    flytta.

För mer information om ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren respektive bostadsrättsföreningen för underhåll och reparationer av bostadsrätten, se bilagan på sidan Ansvarsfördelning medlem vs bostadsrättsföreningen.

Köpa nyproducerad bostadsrätt

När man köper en nybyggd bostadsrätt finns det minst två avtal som måste undertecknas mellan köparen och upplåtaren, dvs. bostadsrättsföreningen, nämligen förhandsavtalet samt upplåtelseavtalet. Eventuellt tecknas även ett tillvalsavtal mellan köparen och byggentreprenören, om man som köpare väljer att göra tillval i sin bostad utöver grundstandarden.

Förhandsavtal

Ett förhandsavtal skriver Ni innan bostadsrätten är färdigbyggd. Förhandsavtalet måste vara skriftligt och tecknas med föreningen även om det är byggentreprenören som tillhandahåller avtalet. Avtalet är bindande och kan vara kostsamt att säga upp. Vid en uppsägning kan den köpare som tecknat avtalet komma att krävas på ersättning för till exempel annonsering och visning samt den mellanskillnad som uppstår mellan vad föreningen kan få av en ny innehavare i jämförelse med vad den skulle ha fått av den som tecknat avtalet och sedan väljer att säga upp det.

Upplåtelseavtal – första gången
bostadsrätten säljs

I upplåtelseavtalet är det bostadsrättsföreningen som är Er avtalspart som säljare/upplåtare av bostadsrätten. Upplåtelseavtalet ska vara skriftligt och upplåtelseavtal har en särskild tyngd, eftersom det bara är här det står om det till exempel ingår en uteplats i bostadsrätten, datum för tillträdet med mera. Ett upplåtelseavtal går inte att säga upp, så vill man som köpare inte längre ha bostadsrätten får man sälja den vidare, dvs överlåta den till ny köpare alternativt kan man eventuellt avsäga sig bostadsrätten i enlighet med föreningens stadgar.

Överlåtelseavtal – varje gång
bostadsrätten säljs vidare efter upplåtelsen

Om man vill sälja sin bostadsrätt så överlåts den genom tecknandet av ett överlåtelseavtal till köparen som måste bli godkänd av styrelsen som medlem i föreningen för att köpet skall gå igenom. I samband med att köparen begär inträde i föreningen så skall säljaren även begära utträde ur föreningen.

I de allra flesta fall anlitar man som säljare en fastighetsmäklare som säljer bostaden för att vara säker på att allting går rätt till, då det finns många regler för hur en försäljning av en bostadsrätt skall gå till. Om Ni har några frågor eller funderingar kring en försäljning av Er bostad, kontakta en fastighetsmäklare eller annan kunnig person.

Notera även att säljaren av bostadsrätten måste betala en överlåtelseavgift till föreningen för att täcka de administrativa kostnaderna till följd av överlåtelsen i enlighet med stadgarna. Överlåtelseavgiften är på 2,5 % av basbeloppet som för 2015 är    på 44 500 kr vilket gör att överlåtelseavgiften under år 2015 är   1113 kr.

När bostadsrättshavare tar lån med bostadsrätten som säkerhet, så måste bostadsrätten pantsättas hos banken och för hanteringen av pantsättningen tar föreningen ut en pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna på 1 % av basbeloppet som för 201 är på 44 500 kr, vilket gör att pantsättningsavgiften under år 2016 är 445 kr.

Hyra ut bostaden

Som bostadsrättshavare måste man alltid få tillstånd från styrelsen innan man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand. Om man hyr ut sin bostadsrätt utan tillstånd från styrelsen, kan det få till följd att nyttjanderätten till bostadsrätten anses förverkad, dvs att man förlorar rätten att bo i lägenheten. En andrahandsuthyrning kan alltid begränsas i tid och förenas med villkor. Läs mer om andrahandsuthyrning i föreningens stadgar.